Kupnja nekretnine - strani državljani izvan EU
Strani državljani mogu kupovati nekretnine u Republici Hrvatskoj po principu reciprociteta. Za kupovinu nekretnine, potrebno uputiti pisani zahtjev Ministarstvu pravosuđa Republike Hrvatske.
Pisanom zahtjevu mora se priložiti:
pravna osnova stjecanja vlasništva (kupoprodajni ugovor, darovni ugovor, ugovor o uzdržavanju ili sl.) u originalu ili ovjerenoj preslici;
dokaz o vlasništvu prodavatelja/otuđitelja predmetne nekretnine, odnosno izvadak iz zemljišne knjige, u originalu ili ovjerenoj preslici, ne stariji od šest mjeseci;
uvjerenje (original ne stariji od šest mjeseci) tijela jedinica lokalne uprave nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje (županijski uredi) da se nekretnina nalazi u granicama građevinskog područja predviđenim urbanističkim planom;
dokaz državljanstva stranog kupca (ovjerena preslika putovnice), ili dokaz o statusu pravne osobe (izvadak iz sudskog registra), ako je kupac strana pravna osoba;
ako postoji punomoćnik tada je potrebno dostaviti punomoć u originalu ili ovjerenoj preslici.
Stranku će se pozvati da dostavi i druge isprave ili dokumente, ako su potrebni u postupku. Uz zahtjev je, pored nabrojenih dokumenata i isprava, potrebno priložiti i dokaz o uplaćenoj upravnoj pristojbi.
za podnošenje zahtjeva 50 kuna,
za rješenje o stjecanju nekretnine 100 kuna i
za svaku eventualnu nadopunu zahtjeva (u slučaju da nedostaju određeni dokumenti) 20 kuna.
Napomena:
Upravne pristojbe u iznosu od 100 kuna naplaćuju se u državnim biljezima, odgovarajuće novčane protuvrijednosti, dok se iznosi iznad 100 kuna moraju uplatiti putem opće uplatnice na račun Državnog proračuna Republike Hrvatske. Tako ispunjenu opću uplatnicu (ili državne biljege) osoba koja podnosi zahtjev, ili njegov punomoćnik, mora priložiti uz svu ostalu dokumentaciju.
Kupnja nekretnine - ograničenja
Svi strani državljani (iz EU i izvan EU) ne mogu kupovati nekretnine u izuzetim područjima, a to su:
poljoprivredno zemljište, određeno posebnim zakonom;
zaštićeni dijelovi prirode, prema posebnom zakonu.
Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj
Sukladno Zakonu o porezu na dodatnu vrijednost pri kupnji novoizgrađenih nekretnina posebno se oporezuje građevinsko zemljište po stopi od 5%, dok se na građevinsku vrijednost objekta plaća porez na dodanu vrijednost u visini od 22% proizvodne cijene nekretnine.
Porez na promet nekretnina, starijih od 2005. godine, oporezuje po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5% od ukupne ugovorene kupoprodajne cijene nekretnine, bez obzira o kakvoj se nekretnini i kojoj vrsti transakcije radi.
Porez na promet pri kupoprodaji zemljišta iznosi 5%.
Kod zamjene nekretnina svaki vlasnik plaća po 5% na svoju nekretninu.
Porez na promet nekretnina snosi uvijek u cijelosti kupac.
Porez za prodavatelja kad prodaje nekretninu
Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak jedino u situaciji kada kupljenu nekretninu prodaje prije isteka roka od tri godine od kupovine i to po cijeni višoj od cijene po kojoj je istu kupio. Tada je dužan na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnine platiti porez u visini od 35% uvećan za prirez koji je različit, ovisno u kojem dijelu Republike Hrvatske porezni obveznik stanuje ili ima sjedište.
Porez na najam nekretnina
U slučajevima kada pravna osoba iznajmljuje nekretninu pravnoj ili fizičkoj osobi plaća se PDV (22%), a na kraju godine plaća se porez na dobit u visini 20% ukupno ostvarene dobiti.
Kad fizička osoba iznajmljuje nekretninu porezna osnovica se izračuna tako da od iznosa najamnine odbijemo paušalne troškove (30%). Ukoliko je tako dobivena osnovica manja od 2.400 kn mjesečno, oporezuje se po stopi poreza na dohodak od 20% plus prirez, a ukoliko je veća, po stopi od 35% plus prirez.
Rok za plaćanje porez na promet nekretnina
Kupac je dužan nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, prijaviti kupovinu nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana računajući od dana ovjere Ugovora kod Javnog bilježnika. Kupac je također dužan u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja iz nadležne Porezne uprave platiti porez, a ako ga u tom roku ne plati, Porezna uprava zaračunava kamate za svaki dan prekoračenja roka.
P.S. prema zakonu o reciprotetu u HR samo gradjani sa podrucja Federacije BiH mogu kupovati nekretnine dok oni koji su nastanjeni na prostoru Republike Srpske nemaju tu mogucnost
Mogu li strani državljani kupovati nekretnine u Hrvatskoj?
Mogu, ali im je za to potrebna posebna suglasnost Ministarstva pravosuđa i Ministarstva vanjskih poslova. Državljani zemalja s kojima je Republika Hrvatska potpisala Ugovor o reciprocitetu u pravilu dobivaju potrebnu suglasnost bez problema, a ukoliko spomenuti ugovor nije sklopljen, suglasnost se izdaje samo u izvanrednim slučajevima. Kada se strani državljanin odluči za kupovinu nekretnina, zaključuje kupoprodajni ugovor s prodavateljem, koji u tom trenutku ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, te ga uz određenu dokumentaciju dostavlja Ministarstvu vanjskih poslova u Zagrebu. Tek kada dobije suglasnost, može izvršiti uknjižbu vlasništva na svoje ime i platiti porez na promet nekretnina. Državljani zemalja s kojima Republika Hrvatska nema potpisan Ugovor o reciprocitetu u pravilu stječu nekretnine na način da osnivaju svoja poduzeća u Hrvatskoj koja potom kupuju željenu nekretninu.
Je li moguće sklopiti i ovjeriti kupoprodajne ugovore u inozemstvu?
Da. Najbolje je takav ugovor ovjeriti u hrvatskoj ambasadi ili konzulatu. Ako se takav ugovor ovjerava kod javnog bilježnika, onda ga ovlašteni sudski tumač mora prevesti na hrvatski jezik.
